Automated Not? Valuation Models

O tema das Automated Valuation Models (AVMs) tem vindo a ser cada vez mais objeto de reflexão e debate, não só entre os profissionais do setor, mas também ao nível da regulamentação europeia.

Não há dúvida de que esta tecnologia é bastante útil em determinados contextos e para finalidades específicas, nomeadamente quando há necessidade de avaliar grandes quantidades de imóveis num curto espaço de tempo. A avaliação de carteiras de imóveis, reavaliações em massa para efeitos de auditoria e avaliações em massa para efeitos fiscais, são alguns exemplos de situações em que esta tecnologia é válida.

De certa forma, já em 2006, o Aviso 5 do Banco de Portugal abria a porta à utilização deste tipo de ferramentas ao referir que, “Para efeitos da verificação do valor do bem hipotecado ou da identificação dos imóveis cuja avaliação carece de revisão por perito avaliador, a instituição pode recorrer a índices ou métodos estatísticos reconhecidos e que considere adequados.” Note-se que aqui o objetivo é a identificação de garantias que eventualmente necessitem da intervenção de um Perito Avaliador.

O que agora se perspetiva no horizonte, é diferente. Trata-se da utilização de AVMs para efeitos de crédito à habitação. Atualmente estas avaliações envolvem um Perito Avaliador de Imóveis (PAI) da área geográfica do imóvel, que inspeciona o imóvel e elabora um relatório. Esse relatório, na maior parte dos casos, é ainda validado por uma empresa certificada e só depois é entregue ao cliente.

Recordemos o que dizem as normas sobre este tema.

EVS – European Valuation Standards

As EVS 9th Edition 2020 referem na EVIP 7 - 2.3., o seguinte: “In recent years, AVMs have become much more widespread as a result of a drive towards rationalisation in the property and financial sectors. Abusive use of AVMs was one of the reasons for the financial crisis, as was stated in the final report of the parliamentary committee of inquiry of 27 January 2016 regarding the Irish banking crisis:

"More widely, however, the demand for asset valuations increased significantly as the property boom took hold and reliance on informal valuation standards, such as 'desktop' and 'drive-by' valuations, became more prevalent. These did not involve any physical inspection of the property, but were a limited (and sometimes fully automated or computer generated) process of estimating value. A Central Bank review of financial institutions found that many used these informal valuations as if they were formal valuations.

A number of developers gave evidence that they continued to rely on professional valuations. Valuations exert significant impact on a financial institution's credit risk management. As mitigation against risk, it is imperative that the valuation process is robust and that the value attributed to the underlying assets can be relied upon when fully assessing the risk of a credit decision or the ongoing management of the loan. For that reason a reliable valuation document is central to the credit risk decision."

Ainda na EVIP 7 – 1.3. consta: “A stand-alone AVM estimate is not a valuation and cannot give a Market Value as defined by EVS 1. It can be used by qualified valuers as one input in their comprehensive analysis of the market provided they are satisfied with their knowledge of the AVM's input data and model.”

Ideias a reter:

- O uso abusivo de AVMs pode conduzir a crises financeiras;

- À luz das EVS, uma AVM não é uma avaliação. Por conseguinte, desse ponto de vista, a própria designação Automated “Valuation” Models parece ser um equívoco, pois contém o termo “Valuation”, sendo simultaneamente algo que as EVS classificam como “not a valuation”.

Red Book

No RICS Valuation – Global Standards é feita a seguinte referência na VPS2 – 1.3: “When a property or other physical asset is inspected or examined the degree of investigation that is appropriate will vary, depending on the nature of the asset and the purpose of the valuation. Except in the circumstances described in the section ‘Revaluation without re-inspection’ below, valuers are reminded that to dispense voluntarily with an inspection or examination of physical assets may introduce an unacceptable degree of risk in the valuation advice to be provided – they must therefore carefully assess that risk before proceeding: see VPS 1 paragraph 3.2(i) regarding ‘restricted services’, including the use of automated valuation models.”

Ideia a reter: Segundo o Red Book, a dispensa de uma inspeção ao imóvel pode introduzir um nível de risco inaceitável na avaliação.

Em 2013 o Banco de Portugal, a CMVM e o Instituto de Seguros de Portugal publicaram um documento de consulta intitulado, “A AVALIAÇÃO E VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS – UMA ABORDAGEM INTEGRADA PARA O SISTEMA FINANCEIRO PORTUGUÊS”, que começa assim: “Em Portugal, os últimos anos têm revelado ajustamentos negativos nos preços dos imóveis, quer para fins comerciais, quer para a habitação. Estes ajustamentos, conjugados com a ausência para Portugal de índices credíveis e reconhecidos internacionalmente sobre a evolução dos preços nos “mercados” imobiliários, suscitam preocupações acrescidas do ponto de vista da supervisão quanto à correta avaliação e consequente valorização dos imóveis. Efetivamente, o nosso país, ao contrário de outros nos quais o mercado imobiliário apresenta um grau de desenvolvimento superior, não dispõe de um mercado desenvolvido e duradouramente estabelecido no qual seja possível numa base contínua verificar os preços de mercado. Assim sendo e dada a importância e peso destes ativos, torna-se fundamental que o justo valor dos imóveis seja determinado na base de uma avaliação por um perito avaliador independente que detenha uma qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência quanto à localização e à categoria do imóvel que esteja a ser avaliado.”

Alguns anos depois foi publicada a Lei 153/2015 de 14 de setembro que veio regular o acesso e o exercício da atividade de Perito Avaliador de Imóveis (PAI). Ou seja, o PAI parece ser visto pelas entidades reguladoras como uma figura central não só para a avaliação, como também para a estabilidade do sistema financeiro em geral, dada a importância e o peso do imobiliário. É portanto legítimo, que se levantem dúvidas quanto ao facto de atualmente se perspetivar a eliminação dessa figura central, na avaliação de imóveis residenciais. Especialmente depois de se ter exigido tanto para aceder à profissão, nomeadamente cursos reconhecidos pela entidade reguladora, seguro de responsabilidade civil e taxas de supervisão.

As AVMs implicam por natureza, a eliminação de uma etapa fulcral do processo de avaliação, a inspeção ao imóvel. Sem inspeção ao imóvel não há confirmação de áreas, identificação de patologias, verificação da conformidade com os documentos legais, verificação do estado de ocupação do imóvel, etc. Este é o grande risco. No limite as entidades financiadoras poderão estar a aceitar como garantia áreas de construção que não existem (é frequente as áreas estarem mal registadas, quer por excesso, quer por defeito). Como sabemos, de forma simplista a estimativa do valor de um imóvel depende de duas variáveis: área (m2) e valor unitário (€/m2). O que está aqui em causa é utilizar supercomputadores para calcular a variável “valor unitário” e, utilizar “nada” para verificar a variável “área”. Recorrendo a uma imagem relacionada com o imobiliário, é um pouco como reabilitar um edifício aplicando acabamentos de luxo, sem verificar primeiro o estado da estrutura.

Compete às entidades decisoras avaliar as opções a tomar, tendo em conta os problemas que se pretendem resolver e os problemas que não se querem criar. Mas dada a importância do tema, seria prudente consultar também os profissionais do setor e ouvir a sua opinião. Estes estarão certamente disponíveis para dar o seu contributo em prol dos melhores interesses da sociedade.