O Imobiliário é diferente

Sendo a habitação um tema que desperta muito interesse e bastante atual, são cada vez mais frequentes as notícias alusivas às variações dos preços, geralmente em termos percentuais.

Abaixo apresento um gráfico que nos poderá ajudar a ter uma visão panorâmica da evolução dos valores de transação da habitação em Portugal, ao longo dos últimos anos.

Fonte dos dados: INE

Agora, proponho a análise do desempenho para o mesmo período, de outro ativo que, tal como o imobiliário faz parte dos chamados “hard assets”. Analisemos o desempenho do Petróleo, que há semelhança da habitação, também anda nas “bocas do mundo”.

Fonte: tradingeconomics.com

Aparentemente as respetivas valorizações para o período analisado são as que se indicam abaixo.

Fonte dos dados: INE

Fonte: tradingeconomics.com

Ou seja, dos gráficos obtemos uma valorização de 55,98% para o barril de Brent e uma valorização de cerca de 41% para a habitação em Portugal.

Todavia, relativamente à habitação, com base nestes dados não se pode afirmar que se verificou uma valorização de 41%. Porquê? Porque enquanto que um barril de petróleo vendido no ano passado, é igual a um barril de petróleo vendido hoje e a um barril de petróleo vendido no ano que vem, no caso dos imóveis, não é assim.

No imobiliário só se poderiam chegar a conclusões deste género, se estivessem em causa as transações sucessivas dos mesmo imóveis e sem que os mesmos tivessem sofrido alterações significativas, como por exemplo, obras de remodelação. Por conseguinte, quando se fala em subida e descida no imobiliário, essas variações não são em rigor diretamente comparáveis com outras classes de ativos, pois há muitas variáveis em jogo. Este tipo de estatísticas podem estar distorcidas em função das características dos imóveis a serem transacionados a cada momento. Se num dado momento existir um maior peso de imóveis transacionados com uma determinada localização, idade, tipo (moradia ou apartamento), etc, isso irá impactar as estatísticas. Por exemplo, na sequência da crise de 2008, existia um grande volume de transações, justamente nas zonas de habitação das classes sociais mais desfavorecidas e onde o valor do imobiliário já era tipicamente mais baixo. Mais recentemente e em sentido contrário, com o impulso que se verificou na reabilitação urbana, assistimos a um aumento do n.º de transações de fogos em edifícios reabilitados nas zonas prime das nossas cidades.

Em suma, as notícias que vão surgindo sobre o “sobe e desce” no imobiliário, espelham tendências, mas não devemos encarar esses números da mesma forma que encaramos outras classes de ativos, porque o imobiliário é diferente.